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干货丨这也许是最全的餐厅选址方法了

小白 · 2018-03-07 10:06 来源:餐饮人必读

创新的秘密在于知道如何把你的智谋藏而不露。

——爱因斯坦

众所周知,选址是餐饮企业成功关键的因素,业内有句名言:“门店最重要的是什么,第一是选址,第二是选址,第三还是选址”,成功的选址系统是餐饮企业核心竞争力之一。

但受专业及经验限制,国内餐企在选址的成功率上一直不高,原因在于多数餐厅在选址是有自己解不开的困惑。

一、餐企选址时的困惑

1.选址凭感觉,没有科学依据,风险非常大 

这种情况常出现在中小型餐饮门店,餐饮老板凭多年经验和直觉来判断店址,往往说不清楚道不明白,成败多归咎风水问题,说起自身选址经验,多半是有缘或有感觉,没有科学依据,风险非常大。  

2.成熟商圈店址很难获得,缺少投资收益预测,导致决策失败

这种情况多出现在一些已经有了一些选址标准与经验,也注重有策略选址,占据有利位置的餐饮老板身上。

他们往往是一间旺铺吃三代,很少转手,而成熟商圈的店址更是千金难求,租金、押金高昂,选择店址时如不能准确预测投资收益,租金成本高于本行业利润率,将导致门店经营失败。

另有一种类型,某些连锁企业为了降低成本或避开强势竞争实现“农村包围城市”策略,选择次商圈进行布点,也常因不能科学、准确的预测商圈成熟时机而沦为填坑或为人作嫁的下场。 

3.缺少系统和规范,选址成为扩张时最大难题 

 第三种情况则是由于没有建立和完善选址标准及规范,缺少组织和系统,一旦批量开店选址,人员分身乏术,找不到想要店址,扩张计划不得不一再延迟,选址最终成为扩张战略最大阻碍。

二、选址的参考

以上谈到的企业选址困惑主要都源于缺少科学、完备的选址标准和系统,如何构建成功的选址系统就成了连锁企业成功的秘诀,跨国餐饮巨头麦当劳、肯德基、星巴克等经过了几十年的发展,在选址时都形成了一套十分科学、严谨的选址系统,对城市、建筑设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出定量分析,在此基础上进行商圈分析及开店测算,因此选址成功率非常高,其经验值得我们借鉴。

1.明确定位是最重要的

肯德基、麦当劳这样的企业在进入城市后,选址先从商圈的划分与商圈的选择开始,然后进行聚客点的测算与选择,包括店门前人流量的测定,最后将这些信息输入专用的计算机软件,就可以完成开店盈亏测算,明确的知道在此地投资额不能超过多少,超过多少这家店就不能开。 

他们最先要考虑的是针对目标消费群,美式快餐经营定位于年轻人人、儿童和家庭成员,所以选点必须在这些人出没的地方或繁华闹市人潮涌动之所。

早年的肯德基以家庭成员为主要目标消费者,推广的重点也是较容易接受外来文化、新鲜事物的青少年;

随着消费者年龄的增长,肯德基开始转化思维,开始选择年轻人休闲为主的商圈。

2.标准和流程需要注意

不难发现,这些美式快餐无一例外都讲究醒目,要么设点一定要在一楼或二楼的临街店堂,要有透明落地玻璃窗,要么就在临街的位置打上大大的广告牌,从而让路上行人感到他们的文化氛围。

而且美式快餐在选址上有着严格的要求与标准,比如麦当劳的选址就精确到“米”,方法有“数灯泡”、“步量”等,尽量让人们最需要时容易找到它们。

麦当劳的研究表明,顾客来麦当劳就餐的决定,其中70%是一时冲动,所以麦当劳选择的餐厅地点尽可能方便顾客的光临。

三、实际运用

跨国连锁巨头们用数十年形成了一套十分科学、严谨的选址系统,对企业发展起到重要作用,我们的企业可不可能快速形成自己一套系统的方法呢? 

1、 商业模式选型及经验总结 

通过市场调查,了解消费者及业态发展趋势,以确定本企业商业模式选型,对消费者行为方式的分析,有助于确定选址定位,同时可采取问卷调查、专家访谈、数据收集等方式总结沉淀企业(加盟商/经销商)以往选址成功经验,为选址提供准确的经验和数据支持。

2、建立选址理论模型   

根据商业模式及现有选址理论推导,总结与概括出选址模型,明确选址信息收集约束条件,如简便性、成本、科学性等,确定模型的使用范围,找出可以量化评价及成本较低的采用指标体系及采集办法,简化选址所需的数据。 

3、确定要素指标及权重  

此步骤重点是通过商业模式应用层次分析法确定关键要素及二级要素,建立选址模型,并应用专家评分法,将定性分析转化为定量分析,确定各个重素权重,分解重要维度为可操作化的评分标准,就可开发相应的评估表,如商圈及竞争条件表、社区情况表、租赁评估表、综合评估表等,以此建立数学模型及软件模型。  

4、基于WHAT-IF验证及指标调整 

此步骤重点是试用模型,建立选址检验计划及数据库,通过实际测试,与历史数据建立回归方程,再通过软件模型校正指标效度,采用模拟计算的方法解决不同要素权重设计方案对选址总评的影响,形成使用的权重及参数调整表。

有了准确的店址的评估标准、权重和一些成功案例,我们可以完善店址的评估工具表格,成为我们进行连锁经营店址评估的标准化工具。  

5、形成选址手册及审核制度 

此步骤重点是将选址评估的标准化流程、规范及表单结合,将形成或升级选址手册,成为选址标准化管理的基。炕懿靠刂,同时要求不断收录选址案例,提供不同区域选址人员经验复制。 

6、流程执行及选址数据库完善 

持续进行执行流程与检查,根据战略目标提前收集及更新选址所需数据,完善选址数据库,在此基础上可进行选址软件设计开发,不断提高选址效率及准确性,形成总部独有的知识专利。 

 四、小结

餐饮企业竞争如下围棋,讲究谋局布局,“一子落错,满局皆输”,要在选址布局上为未来竞争打好基。毕执晒α笠笛≈匪嘉丫哟车摹把≈贰惫鹊健扒乐贰。

所谓“抢址”是指在城市优质的店址处于相对稀缺的条件下,企业要想获到好的店铺位置,必须主动提前对城市进行全面布点分析,把优质的店址纳入自己的监控范围之内,随时观察,找准时机进入,先发制人。   

如何谋局布局,如何做好店址调研和储备,用什么策略拿到想要的店面,这就要求企业的掌舵人着眼于大市场、大格局、大系统,及早建立科学的选址系统,掌握餐饮企业选址成功的密码。

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